De todas las instalaciones reglamentarias que tiene una planta industrial, la de protección contra incendios (PCI) es la que más operaciones de mantenimiento acumula al año. No es una revisión cada cinco años como el gas o la baja tensión: aquí hay tareas trimestrales, semestrales, anuales y quinquenales, cada una con su responsable y su registro documental. Y si tu planta es un establecimiento industrial, la inspección OCA ya no depende del nivel de riesgo: desde noviembre de 2025, es obligatoria cada 5 años para todos.
El problema real no es que las obligaciones sean complicadas. Es que son muchas, se solapan entre sí y cada una tiene un responsable distinto: unas las puede hacer el propio personal de la planta, otras solo una empresa mantenedora PCI habilitada, y la inspección periódica la hace un OCA. Cuando eso no está ordenado, lo habitual es que las revisiones trimestrales se hagan a medias, las anuales se retrasen y la documentación no esté completa para cuando llega la auditoría o la OCA.
En este artículo te explicamos exactamente qué operaciones de mantenimiento legal de instalaciones contra incendios exige el RD 513/2017 (RIPCI), con qué periodicidad, quién puede hacerlas y qué ha cambiado con la entrada en vigor del RD 164/2025 (nuevo RSCIEI).
Qué dice el RD 513/2017 (RIPCI) sobre el mantenimiento PCI obligatorio
El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI), aprobado por el RD 513/2017, establece en su Anexo II el programa mínimo de mantenimiento para todos los equipos y sistemas de protección activa contra incendios. Este anexo fue parcialmente reescrito por el RD 164/2025, que actualizó la Tabla II (mantenimiento anual y quinquenal) y añadió nuevos criterios de vida útil para detectores, mangueras y señalización.
El Anexo II se organiza en dos tablas principales que afectan a todos los sistemas PCI de tu planta: extintores, bocas de incendio equipadas (BIE), hidrantes, columnas secas, sistemas de detección y alarma, rociadores automáticos, sistemas fijos de extinción (agua pulverizada, espuma, polvo, agentes gaseosos), sistemas de control de humos y señalización luminiscente.
- Tabla I: mantenimiento trimestral y semestral. Operaciones que puede realizar el personal del titular de la instalación, una empresa mantenedora o personal del fabricante.
- Tabla II: mantenimiento anual y quinquenal. Operaciones que solo puede realizar una empresa mantenedora PCI habilitada inscrita en el Registro Integrado Industrial (RII) de la comunidad autónoma, o personal del fabricante.
La distinción es clave porque define la responsabilidad legal. Si tu personal interno hace las revisiones trimestrales correctamente pero la empresa mantenedora no entrega las actas anuales, la documentación que te van a pedir en una inspección OCA o en una auditoría ISO estará incompleta. Y una documentación incompleta, ante la administración, equivale a no haber hecho el mantenimiento.
Mantenimientos trimestrales y semestrales: qué se revisa y quién puede hacerlo
Las operaciones de la Tabla I del RIPCI son las más frecuentes y las que más se descuidan en plantas industriales. Son comprobaciones mayoritariamente visuales y funcionales que el propio personal del titular puede realizar sin necesidad de contratar una empresa mantenedora, aunque muchas plantas prefieren externalizarlas para asegurar el registro documental.
Tabla I del RIPCI: mantenimiento trimestral y semestral
Operaciones a realizar por el personal del titular, del fabricante o de una empresa mantenedora habilitada (Anexo II, RD 513/2017).
| Sistema PCI | Periodicidad | Operaciones principales |
|---|---|---|
| Extintores | Trimestral | Accesibilidad y señalización · estado de precintos e inscripciones · peso y presión (manómetro en zona verde) · estado externo de boquilla, válvula y manguera |
| BIE (bocas de incendio equipadas) | Trimestral | Accesibilidad y señalización · inspección de componentes · desenrollar manguera completa y accionar boquilla · lectura del manómetro · limpieza y engrase de cierres y bisagras |
| Hidrantes | Trimestral | Accesibilidad y señalización · comprobación de acceso a la entrada de la calle y tomas de piso |
| Detección y alarma | Trimestral | Verificación del estado de detectores (fijación, limpieza) · comprobación de funcionamiento de la central · prueba de pulsadores manuales |
| Columnas secas | Semestral | Accesibilidad de la entrada y tomas de piso · señalización · comprobación de la estanqueidad de tapones y racores |
| Rociadores automáticos | Trimestral | Inspección visual general · comprobación de la reserva de agua del depósito |
| Sistemas fijos de extinción (agua, espuma, polvo, gas) | Trimestral | Inspección visual general · limpieza de componentes · accionamiento y engrase de válvulas · verificación de prensaestopas |
| Abastecimiento de agua contra incendios | Trimestral | Comprobación del funcionamiento automático y manual del grupo de presión · verificación de niveles del depósito · estado de válvulas y accesorios |
Fuente: Anexo II, Tabla I del RD 513/2017 (RIPCI). Resumen de operaciones principales; consulta el texto íntegro para el detalle completo.
El error más frecuente en plantas industriales es asumir que las revisiones trimestrales de protección contra incendios se limitan a «echar un vistazo a los extintores». La Tabla I incluye operaciones concretas y documentables para cada sistema. No se trata de mirar si el extintor está en su sitio: hay que comprobar el manómetro, los precintos, el peso y el estado mecánico. Y en el caso de las BIE, hay que desenrollar la manguera entera, lo que implica tiempo, herramientas y un registro por escrito.
Mantenimientos anuales y quinquenales: solo empresa mantenedora habilitada
La Tabla II del RIPCI contiene las operaciones de mayor calado técnico. Aquí ya no vale el personal interno de la planta: todas las tareas deben ser realizadas por una empresa mantenedora PCI habilitada o por personal del fabricante. La Tabla II fue reescrita íntegramente por el RD 164/2025, actualizando referencias normativas y criterios de vida útil.
Tabla II del RIPCI: mantenimiento anual y quinquenal
Operaciones a realizar exclusivamente por empresa mantenedora habilitada o personal del fabricante (Anexo II, RD 513/2017, actualizado por RD 164/2025).
| Sistema PCI | Periodicidad | Operaciones principales |
|---|---|---|
| Extintores | Anual | Revisión completa: identificación, estado del cilindro, presión interna, peso del agente extintor, estado de manguera, difusor y válvula · actualización de etiqueta de mantenimiento · emisión de acta |
| Extintores | Quinquenal | Retimbrado y prueba hidráulica conforme al RD 809/2021 (Reglamento de Equipos a Presión) · solo en talleres autorizados por Industria · extintores que no superen la prueba deben sustituirse |
| BIE | Anual | Comprobación de estanqueidad y funcionamiento según UNE-EN 671-3 · verificación de estanqueidad de tapones · cambio de juntas de racores |
| BIE | Quinquenal | Prueba de presión de la red · mangueras: vida útil máxima de 20 años desde puesta en servicio (salvo certificación del fabricante) |
| Detección y alarma | Anual | Revisión conforme a UNE-EN 23007-14 · verificación de detectores, central, fuentes de alimentación, pulsadores, sirenas · vida útil de detectores: 10 años por defecto (verificación cada 5 años después) |
| Rociadores automáticos | Anual | Revisión conforme a UNE-EN 12845 · inspecciones adicionales a los 3, 10 y 25 años según la misma norma |
| Sistemas fijos de extinción | Anual | Revisión completa de cilindros, válvulas, difusores, tuberías, agente extintor · comprobación de peso y presión · verificación de accionamiento |
| Señalización luminiscente | Anual | Legibilidad e iluminación en oscuridad · vida útil: 10 años por defecto · medición UNE 23035-2 a los 20 años, repetida cada 10 años |
Fuente: Anexo II, Tabla II del RD 513/2017 (RIPCI), actualizada por el RD 164/2025. Resumen de operaciones principales.
Los datos de vida útil son nuevos y relevantes: los detectores de incendio tienen una vida útil de 10 años (la que fije el fabricante, o 10 años por defecto si no lo indica), las mangueras de las BIE de 20 años y las señales fotoluminiscentes de 10 años. Pasados esos plazos, hay que sustituir o justificar con ensayo que siguen cumpliendo. Es el tipo de plazo largo que nadie controla si no está en un sistema.
Cuándo es obligatoria la inspección por OCA y qué ha cambiado con el RSCIEI 2025
Aquí la normativa acaba de cambiar y conviene tenerlo claro, porque afecta directamente a todas las plantas industriales:
- Establecimientos industriales (RSCIEI, RD 164/2025): inspección periódica por OCA cada 5 años, independientemente del nivel de riesgo intrínseco. Antes, el RD 2267/2004 establecía cada 2 años para riesgo alto, cada 3 para medio y cada 5 para bajo. Ahora es 5 años para todos. Esta periodicidad es obligatoria desde el 10 de noviembre de 2025.
- Establecimientos no industriales (RIPCI, art. 22): inspección periódica por OCA cada 10 años desde la puesta en servicio. Quedan exentos los de uso residencial vivienda, los administrativos o docentes de menos de 2.000 m², los comerciales o de pública concurrencia de menos de 500 m², y (novedad del RD 164/2025) los locales que solo tengan extintores y/o alumbrado de emergencia.
Si tu planta es un establecimiento industrial (nave de producción, almacén, taller), la inspección OCA de PCI toca cada 5 años. Y a diferencia de las revisiones trimestrales y anuales, esta inspección la realiza un Organismo de Control acreditado por ENAC siguiendo el procedimiento de la norma UNE 192005-2. El acta de inspección queda a disposición del órgano competente en seguridad industrial de la comunidad autónoma.
Si no superas la inspección OCA de PCI, las consecuencias son las mismas que para cualquier otra instalación reglamentaria: plazo de subsanación, posible expediente sancionador por la Ley 21/1992 de Industria y riesgo para la cobertura del seguro. Puedes ver el detalle en nuestro artículo sobre sanciones por no superar la inspección OCA.
Quién puede hacer cada tipo de mantenimiento PCI
La normativa es precisa en este punto y confundir los roles es uno de los errores más habituales:
Tabla I (trimestral/semestral): personal del titular, empresa mantenedora o fabricante
Tu propio personal de mantenimiento puede hacer estas revisiones. No es obligatorio contratar una empresa externa, pero sí es obligatorio documentar cada operación. Si no tienes un sistema de registro fiable, externalizar las trimestrales es más seguro.
Tabla II (anual/quinquenal): solo empresa mantenedora habilitada o fabricante
La empresa mantenedora PCI debe estar inscrita en el Registro Integrado Industrial (RII) de la comunidad autónoma donde opera (artículo 42 del RIPCI). El personal no habilitado no puede realizar estas operaciones, ni siquiera bajo supervisión.
Retimbrado quinquenal de extintores: taller autorizado por Industria
La prueba hidráulica de los extintores solo la pueden hacer talleres que cumplan el RD 809/2021 (Reglamento de Equipos a Presión). Si el extintor no supera la prueba, se retira y sustituye.
Inspección periódica OCA: organismo de control acreditado por ENAC
La inspección OCA no la puede hacer ni el titular ni la empresa mantenedora. Es un control independiente que sigue la norma UNE 192005-2 y genera un acta oficial que queda a disposición de la administración competente.
Cuando gestionamos el mantenimiento técnico legal de una planta en SZ Industrial, una de las primeras cosas que verificamos es que la empresa mantenedora PCI contratada esté efectivamente habilitada e inscrita en el RII de la comunidad autónoma correspondiente. Hemos visto casos en los que la empresa lleva años haciendo las revisiones pero no está inscrita, lo que invalida toda la documentación generada.
Documentación que debe conservar el titular de la instalación PCI
El RIPCI exige conservar las actas de mantenimiento durante al menos 5 años y tenerlas disponibles para inspección por las autoridades competentes. Para una planta industrial, la documentación PCI mínima incluye:
- Proyecto técnico de la instalación PCI (si aplica), visado y registrado ante el órgano competente de la comunidad autónoma.
- Certificado de puesta en servicio emitido por la empresa instaladora habilitada.
- Actas de mantenimiento trimestral/semestral (Tabla I), firmadas por quien realizó la revisión, con el detalle de cada operación por equipo.
- Actas de mantenimiento anual (Tabla II), firmadas por la empresa mantenedora habilitada, incluyendo el número de inscripción en el RII.
- Certificados de retimbrado quinquenal de extintores, emitidos por taller autorizado.
- Acta de inspección periódica OCA, favorable o con los defectos detectados y el plazo de subsanación.
- Documentación del fabricante de cada equipo (instrucciones de mantenimiento, vida útil declarada de detectores, mangueras y señales).
Si tu planta tiene un sistema GMAO implantado, toda esta documentación puede vincularse directamente al activo correspondiente (cada extintor, cada BIE, cada zona de detección). Así, cuando la OCA pide las actas de los últimos 5 años, las generas en dos minutos en lugar de buscar en carpetas.
Cómo integrar el mantenimiento PCI en un sistema que funcione
El mantenimiento PCI es el que más operaciones genera al año en una planta industrial. Solo los extintores ya suman 4 revisiones trimestrales + 1 revisión anual + 1 retimbrado cada 5 años, multiplicados por cada unidad. Si le sumas las BIE, los detectores, los rociadores y los sistemas fijos, el volumen documental es considerable.
La forma más segura de gestionarlo es integrarlo junto con el resto de instalaciones reglamentarias (gas, baja tensión, equipos a presión, RITE, ascensores) en un calendario unificado. En SZ Industrial lo hacemos en tres pasos:
- Inventario de todos los equipos PCI de la planta, con su ubicación, marca, modelo, fecha de fabricación y fecha de última revisión/retimbrado.
- Verificación de la empresa mantenedora: comprobamos que está habilitada e inscrita en el RII, que entrega actas conformes al formato del Anexo II y que cumple los plazos contratados.
- Integración en el GMAO: cada equipo PCI se da de alta como activo, con sus tareas programadas (trimestrales, anuales, quinquenales) y las fechas de inspección OCA. El sistema avisa antes de cada vencimiento.
Con este enfoque, la PCI deja de ser una instalación que «ya la lleva la empresa de extintores» y pasa a formar parte del control integral del mantenimiento técnico legal de la planta. Que es donde debe estar.
¿Tienes al día los mantenimientos trimestrales de tu sistema PCI?
Si no tienes claro si tu empresa mantenedora está habilitada, si las actas trimestrales están completas o si la próxima inspección OCA te pilla con los deberes hechos, contacta con nuestro equipo técnico. Auditamos tu instalación PCI, verificamos la documentación y te proponemos un plan para que cada revisión llegue a tiempo y quede registrada.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales sobre el mantenimiento técnico legal de instalaciones PCI en la industria.
P.º de la Independencia, 24-26, planta 9 oficina 3, 
